外资注入与增长驱动，马来西亚房产市场回暖复苏

 

　　在外国买家和大规模基础设施建设的推动下，马来西亚房地产市场正重焕生机——但供应过剩的疑虑依然存在。

　　在陈善（Sean Tan）从事房地产行业的十六年间，他几乎做遍了所有岗位。他曾是建筑师、投资者、顾问、YouTuber——甚至一度还在新房工地上浇筑过混凝土。

　　从业多年，他见证了市场的诸多起伏。但他表示，马来西亚的住宅市场从未像现在这样前景看好。

　　“这是我第一次对市场感到乐观，”他说，“这是那种难得的时刻，让我觉得‘嗯，房产市场要火起来了’。”

　　在经历了多年的低迷后，马来西亚住宅市场在2023年底创下十年新高，交易量超过42万笔，总价值达2323亿林吉特（约合560亿美元）。

　　这标志着一个转折点。此前十年，买家信心不足，房价停滞不前，其导火索是2014年一项广受欢迎的政府住房计划被废除。

　　该计划名为“开发商承担利息计划”（Developer Interest Bearing Scheme, DIBS），允许开发商在建设期内承担购房者的抵押贷款利息成本。这意味着买家在房产完工前无需支付任何月供。该计划助长了投机行为，买家争相购房，意图在房屋建成后转手获利。房价因此飙升，住房变得越来越难以负担。

　　陈善：“这是我第一次对市场感到乐观。这是那种难得的时刻，让我觉得‘嗯，房产市场要火起来了’。”

　　当政府废除DIBS计划后，需求萎缩，交易量锐减。但许多项目已经上马，建设仍在继续，导致大量房屋滞销——进而引发了住房供应过剩，价格下跌或停滞。

　　漫长的市场调整由此开始。随后，新冠疫情封锁措施进一步延缓了复苏。如今，在新政府计划和开发商转向供应不足的中低端房产的推动下，市场正显现出可持续复苏的迹象。

　　其中最具影响力的计划之一是“我的家园”（MyHome），该计划为每套房屋提供最高3万林吉特的补贴，以激励开发商建设可负担房屋。此外，对于购买价格不超过50万林吉特房产的首次购房者，印花税豁免政策将持续到2024年底。

　　马来西亚房屋及地方政府部长倪可敏（Nga Kor Ming）近期评论道：“这一显著增长是由低利率、政治稳定、政府政策清晰以及国内外投资者信心增强共同推动的。”

　　“对可负担房屋的需求依然强劲，我们在‘第12个马来西亚计划’下设定的建造和审批50万套可负担房屋的目标，已完成93.9%。我们有信心在今年年底前达成这一目标。”

　　马星集团（Mah Sing Group）是把握这一市场转向的开发商之一，其M系列住宅主要面向中等收入和首次购房者。2024年，该公司实现净利润2.4075亿林吉特，较上年的2.1529亿林吉特增长近12%。

　　该公司发言人表示：“可负担房屋将继续成为关键驱动力，马星M系列服务于首次购房者和中等收入群体，而升级版的M系列将吸引改善型买家、外国买家和投资者，其高端单位起价70万林吉特。”

　　“此外，2025年预算案的税收激励措施、大型基础设施项目——包括柔佛-新加坡捷运系统（RTS）连接线、槟城轻轨（LRT）和巴生谷地铁三号线（MRT3）——以及柔新经济特区（Johor-Singapore Special Economic Zone）倡议，预计将进一步提振本地需求，巩固行业积极前景。”

　　虽然近期增长主要由有地住宅（Landed Homes）引领，但高层住宅（High-rises）也在复苏——尤其是在吉隆坡、新山和槟城等城市中心。

　　陈慧茵律师（Tan Hui Yin，来自Tan Chap & Associates律师事务所）解释说，尽管在疫情后高层住宅曾供应过剩，但如今情况已变，可负担性、城市人口迁移以及新铁路线路正重新激发人们的兴趣。

　　她表示：“虽然有地住宅持续吸引买家，特别是在郊区和城镇开发项目中，但与去年同期相比，高层住宅在交易量和交易总值上都展现出更强的增长势头。”

　　她预计这一趋势将在2025年余下时间持续，价格在40万至70万林吉特之间的高层住宅可能表现尤为突出。

　　尽管如此，陈慧茵也承认挑战依然存在。

　　她补充道：“随着价格上涨，首次购房者和预算较紧的人士可能难以进入市场。即使是小型高层住宅单位，价格涨幅也可能开始超过收入增长，使得B40（低收入）和M40（中等收入）群体更难负担，而这些群体构成了购房者基础的很大一部分。”

　　陈善对此表示认同：“如果你是首次购房者，以后不会再遇到这样的好价格了。在黄金地段，建筑成本同比上涨了28%到30%。至于便宜的土地？已经没有了。”

　　外部力量也在增加压力。唐纳德·特朗普（Donald Trump）的全球关税政策——对多数国家暂停至7月——已经推高了建筑材料价格。

　　马来西亚绿色建筑理事会（Malaysia Green Building Confederation）主席Sarly Adre Sarkum在4月表示：“马来西亚的建筑和设计行业，从住宅到大型基建项目，都感受到了连锁反应。”

　　“对马来西亚而言，金属价格上涨意味着梁柱、钢筋、外墙覆层和固定装置等成本更加昂贵。”

　　马来西亚能否维持这一上升势头，取决于其平衡市场的能力——以及速度。

　　尽管市场通常反应较慢，但房地产中介公司Rahim & Co International的CEO Siva Shanker表示，2025年第一季度“略显疲软”。

　　他在接受BFM 89.9电台采访时说，这很可能是“对特朗普政策的本能反应”，并预测“这不会成为今年剩余时间的主流情绪”。

　　总理安瓦尔·易卜拉欣（Anwar Ibrahim）也致力于保持增长势头。

　　在吉隆坡一个可负担房屋项目的动工仪式上，他表示：“我不赞成搞一个象征性的动工仪式，然后三个月无所作为。”

　　他对行业传达的信息很明确：我们已经取得进展——切勿自满。