2025年马来西亚住宅房地产市场分析（第一篇）

2025-05-08 11:37

在需求增加和住宅建设活动改善的支持下，马来西亚住宅房地产市场基本保持健康。

　　这份《全球房地产指南》的扩展概述涵盖了马来西亚房地产市场的关键方面，并对其最新发展和长期趋势进行了更深入的研究。

　　房地产市场简况

　　根据估值与物业服务部(JPPH)发布的数据，2024年，全国房价指数同比上涨1.4%，而2023年的年增长率为3.85%，2022年为3.9%，2021年为1.89%，2020年为1.21%。经通货膨胀调整后，同期房价实际上小幅下跌了0.27%。

　　房价指数在2024年第四季度环比下降2.01%(经通胀调整后为-2.16%)，这是自2021年第三季度以来的首次环比下降。

　　马来西亚房价年变化：

　　马来西亚2024年第四季度的平均房价为483,879林吉特(110,513美元)。

　　按属性类型划分：

　　2024年第四季度，排屋价格同比小幅上涨1.3%，平均为466,506林吉特(106,545美元)。然而，在2024年最后一个季度，价格环比下降了2%。

　　高层住宅物业;2024年第四季度的平均价格同比上涨1.8%，达到378,414令吉(86,426美元)。然而，按季度计算，价格下降了1.8%。

　　2024年第四季度，独立屋价格同比小幅上涨0.6%，平均为648,403令吉(148,088美元)。同期，独立屋价格环比下降2.8%。

　　2024年第四季度，半独立式住宅价格同比上涨1.6%，但环比下降1.8%，平均达到730,851令吉(166,918美元)。

　　房地产需求持续增长。根据 JPPH发布的数据，在2024年期间，住宅物业交易总量比上一年增长了4%，达到260,516套，此前2023年的年增长率为3%，2022年为22.3%，2021年为3.9%，2020年新冠疫情爆发期间收缩了8.6%。

　　同样，住宅交易价值在2024年同比增长5.9%，达到1069.2亿林吉特(244.2亿美元)，此前2023年增长7.1%，2022年增长22.6%，2021年增长16.7%，2020年下降9%。

　　住宅建筑活动也在回升。根据JPPH的数据，2024年，有地和高层住宅的房屋开工总数同比强劲增长20.6%，达到106,236套，此前2023年同比下降9.9%，2022年同比增长13.4%，2021年同比增长5%。同样，去年的完工量也增长了9.7%，达到82135套，此前2023年小幅增长4%，2017年至2022年连续六年同比下降。

　　2024年全国新增计划供应量达到100,461套，比上年强劲增长24.1%。

　　JPPH表示：“在稳定的经济环境和有针对性的政府举措的支持下，房地产市场的表现继续增强。”

　　马来西亚的经济在2024年增长了5.1%，此前2023年的年增长率为3.6%，2022年为8.9%，2021年为3.3%，2020年因大流行而收缩5.5%。去年的强劲增长主要是由于国内需求增加和出口反弹。

　　继2024年第四季度增长5.0%、第三季度增长5.4%、第二季度增长5.9%和第一季度增长4.2%之后，2025年第一季度经济同比增长4.4%，主要受服务业、制造业和建筑业的推动。

　　“马来西亚经济预计到2025年将增长4.5%至5.5%。这一增长将受到持续的国内需求的推动，尽管外部不确定性加剧，可能导致出口增长更为温和。”

　　房价变动：

　　本地房价变动

　　根据JPPH公布的数据，吉隆坡是马来西亚房价最高的城市，2024年第四季度的平均房价为794,467林吉特(180,274美元)。紧随其后的是雪兰莪州，平均价格为553,693令吉(125,639美元)，沙捞越为545,503令吉(123,781美元)，沙巴为517,922令吉(117,523美元)。

　　槟榔屿的房价保持在40万令吉以上，2024年第四季度的平均价格为475,037令吉(107,791美元)，柔佛的同期平均价格为437,280令吉(99,224美元)。

　　内森美兰州、吉打州和登嘉楼的房价略高于30万林吉特(68,073美元)。

　　马来西亚最便宜的住房在马六甲和珀斯，平均价格分别为240,655令吉(54,607美元)和245,031令吉(55600美元)。

　　霹雳州的住宅物业也相对负担得起，平均房价为273,464令吉(62,052美元);彭亨州有272,796令吉(61,901美元)，吉兰丹州有268,493令吉(60,924美元)。

　　需求亮点:

　　需求持续增长

　　同样，住宅交易价值在2024年同比增长5.9%，达到1069.2亿林吉特(244.2亿美元)，此前2023年增长7.1%，2022年增长22.6%，2021年增长16.7%，2020年下降9%。

　　“《2024年房地产市场报告》突出了卓越的表现，记录了马来西亚过去十年来房地产交易的最高数量和价值。这一令人印象深刻的增长是由所有子行业市场活动的强劲扩张推动的，”JPPH在其最新报告中表示。

　　“房地产市场的最高成就得益于马来西亚经济的强劲增长和政府的持续支持，包括全面实施新工业总体规划2030 (NIMP 2030)，国家能源转型路线图和十二个马来西亚计划，”同一份报告补充说。

　　吉兰丹去年在马来西亚的住宅物业交易总数中同比增长最大，高达98.05%，其次是马六甲(29.83%)，彭亨州(10.74%)，布城WP(9.7%)，纳闽WP(9.68%)和霹雳州(6.41%)。在雪兰莪州(2.06%)，吉打州(0.33%)和WP吉隆坡(0.21%)出现了适度至最低的增长。

　　相比之下，去年玻里斯和森美兰州的住宅物业交易跌幅最大，分别为16.95%和16.44%。砂拉越(-5.29%)、登嘉楼(-4.75%)、沙巴(-4.55%)和槟榔屿(-2.9%)的交易量也有所下降。

　　雪兰莪在市场上占据主导地位，2024年约占马来西亚住宅物业交易总量的21.6%。紧随其后的是柔佛州，市场份额为16.3%，霹雳州为11.4%。

　　放宽MM2H计划的规定

　　“马来西亚我的第二家园”(MM2H)计划于2022年1月由移民局重新启动 ，该计划于2020年7月因Covid-19大流行而暂停。甚至在疫情爆发之前，该项目自2019年9月以来就已经 非正式关闭，据称申请拒绝率为90%。

　　然而，政府宣布了新的，更严格的条件，包括要求申请人有至少100万令吉(231.241美元)的永久储蓄和至少150万令吉(346,861美元)的流动资产申报。

　　以前，所需的储蓄仅为300,000林吉特(69,372美元)至500,000林吉特(115,620美元)。

　　此外，申请人必须每月至少有40000林吉特(9250美元)的海外收入，从10000林吉特(2312美元)大幅增加。

　　政府收费也大幅增加。

　　年签证费从90林吉特(21美元)提高到500林吉特(116美元)。

　　移民局将向主申请人收取5,000令吉(1,156美元)的处理费，每位受抚养人收取2,500令吉(578美元)的处理费。

　　申请人还必须每年在该国停留至少90天。

　　根据RHB Research的数据，由于更严格的标准，在2021年11月至2023年9月期间，只有1905份MM2H申请获得批准，而2018年为5610份。

　　为了吸引更多的外国投资者进入该国，经过几个月的审查，政府于2024年6月放宽了MM2H计划的要求。

　　一些值得注意的变化包括：

　　该签证现在将对年龄在25岁以上的申请人开放，而之前是35岁。

　　MM2H签证持有人将被要求在马来西亚停留至少60天，而不是之前的90天——配偶和子女等家属也可以满足这一条件。

　　先前规定中最大的障碍——4万林吉特(合9250美元)的离岸收入最低要求被取消。

　　至少150万林吉特(346,861美元)的流动资产要求也被取消。

　　此前，MM2H资格是基于100万林吉特(231,241美元)的定期存款;现在，该计划将分为三个级别(银牌，金牌和白金)，给申请人提供了几个选择。

　　马来西亚内阁还批准了关于 MM2H代理商许可的新规定，要求所有代理商根据新规则更新其许可证。

　　旅游部长拿督斯里张景成表示：“目标是通过引入更多的灵活性和清晰度，简化经常受到批评的MM2H申请程序。”

　　根据旅游部长张景成的数据，从2002年开始到2025年初，共有58,468张MM2H通行证获得批准，其中包括28,528名主申请人和29,940名家属。其中，自2024年6月引入新的分级类别以来，批准了782个。

　　中国占据了市场主导地位，其次是韩国、日本和英国。

　　MM2H计划允许外国人在马来西亚居住5至20年，前提是他们符合标准。成功申请者也可以携带配偶、21岁以下未婚子女和60岁以上的父母。

　　外国财产所有权规定因州而异

　　该国不同的州对外国财产所有权的标准和投资门槛各不相同。

　　雪兰莪州是马来西亚人口最多、国内生产总值最大的州，外国人可以购买价值不低于200万令吉(462,481美元)的房产。然而，外国买家仅限于拥有分层地契的地产。此外，外国人不能在雪兰莪州拍卖购买房产或拥有农业用地。

　　在吉隆坡，以及霹雳州、吉兰丹州、布城、纳闽州、彭亨州和丁加楼，最低投资要求是100万令吉(231,241美元)，而在珀斯仅为50万令吉(115,620美元)。其他州也有不同的外国财产所有权限制。